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威尼斯人官网:杨现领:用数据还原楼市调控一年来的真相(附读书赠书《金融科技:发展趋势与监管》中奖读者名单)

时间:2017-10-1 12:39:52  作者:  来源:  查看:74  评论:0
内容摘要: 距离上一次930房地产市场大调控整整过去了一年。这一年对于中国房地产市场而言绝对是不平凡的一年,从供给端发力,建立购租并举的多元供给体系,也许在一定程度上能够打破过去调控的周期性轮回。“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句朴素的大白话,正在不断成为现实。调控一年来,我国房地产市...
 距离上一次930房地产市场大调控整整过去了一年。这一年对于中国房地产市场而言绝对是不平凡的一年,从供给端发力,建立购租并举的多元供给体系,也许在一定程度上能够打破过去调控的周期性轮回。“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句朴素的大白话,正在不断成为现实。调控一年来,我国房地产市场到底发生了哪些变化?敬请阅读。
文/杨现领(链家研究院院长)
  一、调控政策的演变
  截止到2017年9月30日,全国范围内已经有近60个城市被纳入调控范围,126条限购政策166条限贷政策,15个城市对于二套房实行“认房又认贷”的政策,其中北京、廊坊、杭州、南京、成都、厦门、保定等多个城市有4轮及以上的政策加码。
  以本轮调控政策最为密集的北京为例,调控呈现明显的“从需求端到供给端,从短期调控到长效机制”的演变路径。具体表现从“限购限贷限售”+“堵漏”抑制需求端热度,再到落实供地计划、推出“共有产权”等供给侧政策;从短期行政调控到构建“购租并举”的长效机制。
  
  二、调控的七个事实
  与新房市场不同,二手房市场由分散的业主和购房者构成,二手房供需双方的博弈更能代表市场的真实走向。
  热点城市房价涨幅收窄。链家覆盖的重点城市二手房成交数据显示,调控一年后,热点城市的房价涨幅明显收窄,其中以一线城市最为显著。当然,930调控的威力对于坚挺的房价而言只是略微降温,真正让房价出现实质性回调的是今年317调控。和房价高峰水平的3月相比,北京二手房均价下跌10%,上海、深圳基本不涨,天津、合肥小幅下跌4%左右。

  成交量大幅减少。调控一年后,各城市二手房成交量出现了不同幅度的下滑。需求端受到行政调控和金融紧缩叠加的影响,购房需求出现明显回落;供给端的调控政策进一步稳定了市场预期。和去年同期相比,9月份北京、天津链家成交量同比去年下滑了70%以上,杭州、南京、济南等城市9月链家成交量同比下滑60%左右。
  
  市场成交节奏放缓。和去年同期相比,今年重点城市二手房成交周期明显延长。北京业主房源成交周期比同比延长了5.73天,购房者成交周期延长了5.12天。深圳、天津、南京、武汉市场交易节奏明显放缓,市场情绪趋于理性。

  新增入市需求下滑。重点城市的链家新增客源数据显示入市需求均有一定程度的下滑,其中北京、天津、南京新增客源量同比减少50%以上。

  新增供给也在同步减少。挂牌量数据显示,重点城市的链家新增挂牌量同比也有明显下滑,原因在于热点城市换房需求和连环单占比高,带来供需两端的同步变化。

  购房者对杠杆的使用程度逐渐降低。930调控提高了首付比例,317调控认房认贷使得部分首套变二套,首付比例再次提高,两次调控使得购房者对杠杆的使用程度逐渐降低。截止到2017年9月链家成交的二手房中贷款成交占比为76.4%,贷款成数为38%,与去年9月相比分别下降4.5个百分点和12.8个百分点。

  业主预期回调。对比去年同期挂牌业主的调价情况,重点城市二手房市场降价业主的占比较去年同期有明显增长,可见基于降温的市场业主在积极调整预期。

  三、后调控时代的未来
  今年9月22日,西安、南宁、长沙、南昌、贵阳和重庆6个城市同时出台调控政策,继而石家庄、无锡等城市跟进,这意味着调控的力度并没有减弱,相反,房地产市场的环境并不允许短期政策出现转变,未来短期内,房价上涨压力较大的城市的调控压力依然从紧。
  
  四、调控一周年的思考
  去年930调控以后,我们洞察微观市场交易行为,提出一线城市成交以“换房”为主的判断。换房意味着这些需求是实打实的改善型需求,换房也意味着供给和需求会发生同步变化。这对调控形成的挑战就是,抑制需求的同时,供给也在减少,市场供需矛盾不会发生实质性改变。不从供给端进行调整,房价难以出现明显的下跌。
  值得期待的是,房地产长效机制的制度建设正在不断落地。构建房地产长效机制的核心是解决“住”的问题,“住”的问题不解决,“炒”的问题永远存在。解决住的问题核心在于增加住房供给。在一些人口净流入的大城市,要解决住的问题要靠租售并举的多元供给体系,要注重购与租的平衡,新房与二手房的平衡。
  在二手房市场方面,我们认为要让刚性和改善性需求平稳释放,每年保持稳定的交易量,防止市场一致性预期的强化引起市场急涨急落。
  在发展租赁方面,我们认为集体建设用地建设租赁是增加租赁房屋供给的有效途径,要处理好两个关键问题,一是存量租赁房屋的规范化管理,二是增量房屋的建设需要吸引长期稳定的社会资本。
  对于正在到来的长效机制,我们希望: 第一,重要政策要坚持长期稳定,比如说通过不变首套房首付和房贷利率来支持刚需;第二,保持政策中性,短期内不频繁大幅刺激或大幅打压,保证市场自发作用的发挥。

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